中国在职研究生网 >> 论文中心 >>

新经济时代房地产开发企业管理的探讨

2010-11-15 15:20       作者:杜艳军    http://www.zzyjs.com

【论文关键词】新经济时代  房地产开发  管理

【论文摘要】着重从房地产项目的可行性研究、项目建设全过程管理、品牌战略和人力资源管理等方面入手,对新经济时代房地产开发企业管理进行了深入探讨。

房地产开发具有投资数额大、风险系数大、综合性强的特点。每一个房地产项目的开发都是一个系统工程,具有很强的综合性。无论是单体开发还是小区综合开发,都要经过很多程序:选址和征地一前期策划一工程建设一产品出售一售后物业管理,每一环节都包含许多工序,而且都需要依靠特定的专业人士完成。这要求房地产开发企业不断加强管理,成立各个事业部,去完成各个阶段的任务。

1可行性研究是房地产开发的先决条件

在做出投资决策前,先对有关的技术、经济、社会、环境等方面进行调查研究,对项目各种可能的拟建方案进行技术经济分析论证,对项目建成投产后的经济效益、社会效益、环境效益进行科学地预测和评价,据此提出该项目是否应该投资建设。并选定最佳投资建设方案等结论性意见。

2项目建设全过程的管理.

2.1建立项目品质管理体系

(1)进行小区整体规划及单体方案招标,从中选择最佳方案,由中标单位负责项目的施工图设计任务。这样利用竞争机制,使设计单位在竞争中提高设计水平,公司从中选择经济实用、品质优秀的方案。有些企业往往利用设计招标选择好的方案,再委托另外的设计单位进行施工图设计,这种方式不可取。因为一是损害中标单位的积极性,不利于知识产权的保护;二是局部设计需要和整体设计吻合,由不同单位设计会影响整体效果。

(2)组织设计人员踏勘现场,提高对现场的感性认识,同时避免设计图纸脱离实际、与现场环境不协调。

(3)设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容,促使设计单位改变设计方法,由以往的单纯设计变为设计与预算同时进行,根据预算调整设计。在设计阶段控制投资最有效的方法是利用优化设计,国内最常用的方法是在方案设计阶段进行多方案比较来对方案优化,而国外最常用的优化设计方法是业主在施工图纸完成之后,再聘请另外一个设计公司或者就由原来的设计公司从控制投资的目的出发,以第一次的设计图纸为基础,再对建筑物结构的选型、材料设备的选择、施工方案及施工的可行性等方面进行详细的分析和论证,然后由原设计公司或者另外聘请的设计公司对第一次的图纸进行二次优化设计,这样做可能会增加项目的工期,但是进行二次优化设计给业主带来的收益要远高于由于工期的延长带来的损失,因此可以大大节省项目的造价。

(4)组织设计评审小组对各个专业的设计进行审核,评审工作主要在规划及方案设计阶段。评审小组由项目策划、销售、监理等各方面负责人及各专业的专家组成,对设计提出全面的意见。对设计的评审许多开发公司往往依据个人的意见,由领导拍板,这样缺乏科学性。

(5)合理安排设计进度,使出图的时间与招标、施工计划吻合。

(6)通过合同明确规定设计的职责,规定设计质量奖惩方法。并要求项目负责人必须在工程进展过程中亲临现场对施工进行必要的监督和指导。

2,2建立完善的进度计划管理体系

(1)设计报建进度计划:主要包括规划设计及报建进度、单体方案设计及报建进度、单体施工图设计及报建进度、市政园林设计及报建进度;

(2)施工准备阶段进度计划:主要内容包括工程招投标、材料设备、分项工程招标、施工临时水电安装和施工临时设施进度计划、办理施工前手续计划;

查看更多相关论文新经济学论文  经济学论文  
上一页 1 2 3 下一页 

在职读研实用信息
版权声明
    凡本站稿件类型为“原创”的所有文字、图片和音视频等稿件,均为启文教育网版权所有,未经本站协议授权,任何媒体、网站及个人均不得转载或以其它方式发表,违者必究。如需转载,请注明出处。
相关资讯文章
热点推荐简章

交流吧热帖 

推荐阅读

网友阅读

在职研究生热门专业

  • 专业名称详情

网站简介 | 免责声明 | 广告与合作 | 联系我们 | 招聘信息

常年法律顾问  华泰律师事务  毛亚斌律师

京ICP备05038589号