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浅谈土地增值税清算的方法

2010-11-16 08:36       作者:林友金    http://www.zzyjs.com

论文关键词:税收管理  土地增值税  清算方法

论文摘要:土地增值税是房地产开发企业的主要税种之一,其重要性不亚于营业税和企业所得税,由于对企业的利润影响较大,故加强对土地增值税清算的筹划就更显重要。该文主要分析土地增值税的征收特点、清算条件、销售收入确认,开发产品计税扣除成本的审核,并针对减免税优惠政策采取了相应的清算办法。

土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。在房地产开发企业的税负构成中,土地增值税占有较大比重,对企业的利润影响较大,是房地产开发企业的主要税种之~,因而对其进行筹划是十分必要的。土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象,采用扣除法和评估法计算增值额,实行四级超率累进税率计算征收。

计算公式为:土地增值税税额=增值额×适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。其中:①增值额是纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。②四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的。最低税率为30%,最高税率为60%,其税收负担高于企业所得税。例如增值额不超过扣除项目金额50%的部分,税率为3O%等等。

由于超率累进税率的特点是,增值率越高的部分适用税率就越高。为了避免高税负,企业必须千方百计地降低增值额,从而降低增值率,避免适用高税率。现从以下几个方面阐述清算的具体方法。

l理解土地增值税自行清算和要求清算的界定

(1)纳税人符合下列条件之一的,应自行进行土地增值税的清算:①房地产开发项目全部竣工、完成销售的;②整体转让未竣工决算房地产开发项目的;③直接转让土地使用权的。

(2)对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:①已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;②取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;④省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

对前款所列第③项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2正确确定清算计税单位

房地产开发企业在进行土地增值税清算时,应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算:对于分期开发的项目,应以分期项目为单位清算;对不同类型房地产应分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。对分期开发项目或者同时开发多个项目的,应按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

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