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论我国房地产开发的造价确定和控制管理

2010-11-16 10:19       作者:黄仲花 朱萍    http://www.zzyjs.com

摘要:房地产开发企业造价控制成功与否,在市场经济竞争中具有决定性意义,因此,研究和关注房地产开发企业造价确定和控制管理问题具有现实意义。本文主要对房地产开发造价确定和控制管理进行分析。

关键词:房地产;造价;控制

0  引言

近几年来,房地产市场持续升温,供需两旺。随着“大盘”、“精品”时代的到来,房地产开发企业优胜劣汰的进度也在加快,在这个过程中如何求生存、求发展,是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的区域环境中,除了开发适销对路的产品外,最重要的是降低项目开发成本,最大限度地提高投资效益,这一点受众多房地产开发企业的关注,既是热点又是难点。如何降低项目开发成本,提高投资效益?对房地产开发的造价进行有效地控制与管理是关键。

1  房地产开发全程造价的分类及其特点

目前,根据我国建设工程项目的建设程序,房地产项目从酝酿、规划、建设到投入使用大致分为四个阶段:项目投资决策阶段(项目建议书、可行性研究、投资收益分析),项目规划设计阶段(项目规划设计、方案审批),项目实施阶段(施工阶段),项目竣工结算阶段。

在项目投资决策阶段,开发商依据建议书编制初步投资估算,做可行性研究报告时编制详细投资估算,由于都是投资估算,一般误差在+30%到-20%之间,所以误差较大。这一阶段建设工程造价控制的难点是:第一,项目具体实施方案尚未确定,估算难以达到准确;第二,此阶段开发商有时是为了争取项目的开工,行政决策意识比较强,投资估算偏小;第三,投资估算所选用的数据资料信息有时难以真实的反应实际情况。在项目规划设计阶段,从控制建设工程造价来说一般又分为四个小阶段:第一,方案规划阶段,该期间开发商应根据方案图纸和说明书,作出含有各专业的详尽的建安造价估算书;第二,初步设计阶段,开发商根据初步设计图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计总概算;概算一经批准,即为控制拟建项目工程造价的最高限额;第三,技术设计阶段(扩大初步设计阶段,简称扩初),开发商应根据技术设计的图纸和说明书及概算定额(扩大预算定额或综合预算定额)编制初步设计修正总概算;第四,施工图设计阶段,开发商应根据施工图纸和说明书及预算定额编制施工图预算,用以核实施工图阶段造价是否超过批准的初步设计概算。施工图预算是确定承包合同价,结算工程价款的主要依据。设计阶段的造价控制是一个有机联系的整体,各设计阶段的造价(估算、概算、预算)相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成设计阶段的控制系统。

在项目实施期间,开发商主要按照施工图纸,结合承包方实际完成的工程量,以合同价为基础,拨付工程款。该阶段造价控制的难点在:第一,因物价上涨所引起的造价提高;第二,由于设计中难以预计而在施工阶段实际发生的工程和费用;第三,考虑到业主提高标准,指定材料、设备而引起的工程费用的上涨。在竣工验收阶段,全面汇集在工程建设过程中实际花费的全部费用,开发商以合同和工程实体为基础,如实体现建设工程的实际造价,编制竣工决算。         2  房地产开发企业造价控制技术与方法

2.1 立项阶段的造价控制措施  房地产市场是不完全竞争市场,房地产开发企业在对收入与造价分析时,相对来讲,收入的不确定性可能大一些,对于造价来讲,如材料费用,尽管也会随市场波动,但相对来讲可能小一些。对开发项目可行性进行造价相对准确的估算,不仅对于项目可行性研究十分重要,而且对于造价控制也十分重要,把造价控制由事后控制做到事前控制。在造价估算时,按会计分类尽可能的进行细化,使以后在造价控制时能够有的放矢。同样一个项目,不同的企业因为其信用、融资能力的不同而造成造价与风险是不相同。因此要根据企业自身的特点和把控风险能力的不同,合理安排好风险与资金利用率之间的平衡,安排好资金链。

2.2 设计阶段的造价控制措施  有资料表明,初步设计阶段影响投资的可能性是75%~95%,技术设计影响投资的可能性是35%~75%,施工图设计阶段影响投资的可能性是25%~35%,而到了施工阶段,影响工程造价的可能性已经只有10%。由此看来,控制工程造价的关键在于设计阶段。因此影响建设项目投资造价控制的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资造价控制的关键环节。建设项目设计的节约是最大的节约,认真做好设计阶段投资控制对控制建设项目投资至关重要,是控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。长期以来,建设单位普遍对建设项目的设计阶段重视不够,较少过问设计方案的经济合理性,致使一些设计项目的设计质量不高。

2.3 基建阶段的造价控制措施  按基建程序办事,就是要遵循工程建设的客观规律办事,它是多年来基本建设正反两方面经验的科学总结。要合理安排开工顺序和提高交用标准。积极引进市场机制和竞争机制,在承发包上实行招投标,是全面造价管理工作的重点。把竞争机制引入全面造价管理,在相对平等的条件下进行招标承包,择优选择工程承包公司、设计单位、施工单位和材料设备供应单位。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成,要有竣工验收单,如有甩项应在验收单中注明,结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理,重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。

3  结语

长期以来,人们习惯于把寻找开发项目、项目实施作为重点工作来抓,而把造价的控制与管理工作集中在竣工结算审核阶段,毕竟是被动控制、事后控制。笔者认为,房地产开发企业应该将“开源”与“节流”并重,切实重视开发项目的造价控制与管理。在项目运作的各个阶段施行全过程、全方位的造价控制,以利房地产开发企业资金的合理流动,实现投资的良性循环,为企业实现效益最大化、获得持续健康发展奠定坚实的基础。

参考文献:

[1]杨涵,丁红军.房地产企业的成本管理与控制[J].中国乡镇企业会计,2005,7.

[2]祝青.当前高校工程造价控制存在的问题与对策[J].高教论坛,2006,4.

[3]侯兴芝.浅谈投资估算的控制及工程造价管理[J].西部探矿工程,2005,12.

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[5]王庆春,等.房地产开发概论[M].大连:东北财经大学出版社,2004.

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